Több olvasónktól megkaptam Dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó cikkét, amivel kapcsolatban a véleményemet kérték. Az említett cikk Andrásnak egy hírlevelében jelent meg a közelmúltban, és a fő mondanivalója, hogy a pénzügyileg művelt emberek nem vesznek saját tulajdonú ingatlant, hanem inkább bérelnek, mert az kifizetődőbb. Lássuk az érveket és ellenérveket, a megjegyzéseimet vastag betűkkel beleírtam András cikkébe, remélem, hogy nem sértem meg azzal, hogy nem vagyunk egy véleményen.
Íme az cikk:
dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó hírlevele
Köszöntöm az árvíz sújtotta májusban hírlevelem olvasóit!
Nagyon sok előadást tartunk magam és kollégáim szerte az országban, de meg kellett figyelnünk, hogy az ingatlan témájú előadásaink mindig kiemelkedően sok látogatót hoznak. Például a "Most TILOS ingatlant vásárolni!" című előadásunkat kollégáim már nyolcszor tartották meg, és még mindig telt házzal.
KN: Kár, hogy nem értesültem az előadásról korábban, komoly hibát követtem el (legalább is András és tanítványai szerint), még csak a 2010-es év első felénél tartunk és már a 15. lakóingatlan vásárlásánál tartok. Gyorsan szólok az amerikai Mike Summey-nak is, a Hétvégi Milliomos Ingatlanbefektetési titkai című könyv szerzőjének, hogy álljon le, a múlt hónapban már megint vett nyolcat (kb. 600 bérbe adott ingatlanegységgel rendelkezik). Az USA-ban sokkal komolyabb áresések voltak, mint hazánkban. Ez a Mike nem olvas újságot? Dr. Tóth András cikke biztos elkerülte a figyelmét.
Nem véletlenül, a magyarok számára az ingatlan kulcskérdés. Világbajnokok vagyunk több ingatlannal kapcsolatos kérdésben is. Nálunk a világon a legnagyobb a saját tulajdonú lakások aránya, ugyanakkor mi költözünk a legkevesebbet életünk során.
Most azonban valami változik.
Ingatlan vallásháború
Nagyon furcsa jelenség alakult ki napjainkban. Egy teljesen új "vallás" jelent meg az ingatlanok kérdésében – az utóbbi időben sorban jártak nálam olyanok, akik a korábbitól gyökeresen eltérő új elveket vallanak. Nézzük meg, milyen elképzelések küzdenek egymással!
Az egyik oldal a konzervatív ingatlan hívő felfogás. Véleményük szerint az egyetlen érték, amit az ember igazán megszerezhet az életben, az az ingatlan. "Csak az a biztos ami megfogható!" – hallottam nemegyszer. Ezek közül is az első az ember saját lakása, háza, ami természetesen a saját tulajdonában kell lennie.
Ez a nézet nagyon elterjedt Magyarországon – hiszen ahogy a könyvemben is írtam, ma hazánkban a lakosság 93%-a saját tulajdonú ingatlanában lakik. Ez szinte közgazdasági lehetetlen – a fejlett országokban ez az arány 50-60% mindössze, a lakosság majdnem fele bérli a lakását.
Ennek a helyzetnek történelmi okai vannak. Egyrészt a szocializmus idején a vagyonfelhalmozásnak egyetlen módja volt lehetséges – az ingatlan szerzése. Másrészt azok a tömegek, akik a szocializmusban bérlakásokban laktak, a kilencvenes évek elején töredék áron megvásárolhatták ezeket – így szinte nem is maradtak állami bérlakások.
A másik nézet teljesen új. A hívei szerint a saját tulajdonú lakás szükségtelenül drága és komoly veszélyeket hordoz. Például a mostani válság megmutatta, hogy egy hitelre vásárolt lakás egyáltalán nem a mienk. A hirtelen megnövekvő hitelkamatok nagyon sok családot ellehetetlenítettek, így nagyon sok lakás vár árverezésre. Jelenleg 1,1 millió ember van az aktív BAR listán. Egyes becslések szerint a bankok által kényszerértékesítendő (magyarul elárverezendő) lakások száma másfél éven belül 100.000db fölé kerül. Ennél már az is jobb, ha az embernek bérlakása van. Ezért a lakást az embernek bérelni kell.
KN: Valóban átalakulás megy végbe a magyar ingatlanpiacon, nagyon sokan tulajdonosokból bérlők lesznek, mivel a kialakult gazdasági helyzet miatt elveszítették hitelből vásárolt otthonukat és ezzel együtt a hitelképességüket is. Lassan hazánkban is kialakulnak majd ahhoz hasonló tulajdoni arányok, melyeket András a fejlett országok esetében említett. Te melyik oldalon szeretnél állni, aki bérel vagy akitől bérelnek?
Mik a két oldal szubjektív érvei? A konzervatív ingatlan hívők szerint:
- A bérletre fizetett összeg pénzkidobás, hiszen a bérelt lakás sosem lesz a mienk
- Ami a saját ingatlan örök érték, mindig lakhatunk benne, ha baj van eladhatjuk, vagy majd öröklik utánunk a következő generáció
Ezzel szemben a reformer bérlés hívők állítása szerint:
- Az ingatlan megszerzési költségei magasak, bérelni sokkal jobban megéri
- Nem fenyeget a BAR lista és az árverés rémképe
- Rugalmasan oda tudunk költözni, ahol munka van, a saját lakás röghöz köt
- Mindig életállapotunknak megfelelő helyen és módon lakhatunk
Kinek van igaza? Nézzünk egy példát a számokra!
Vegyünk egy 10 milliós lakást.
- Ennek minimum 30%-a kell jelenleg a megvásárláshoz: ez 3 millió
- A megszerzés költségei (illeték, ügyvéd) 600.000Ft
- 20 éves futamidejű kölcsön esetén a 7 millió kölcsönre reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetnünk, ez 16,8 millió (havi 70.000Ft)
- Húsz évig fizettük az ingatlan amortizációs költségét, minimálisan számoljunk 2%-al, ez 20 év alatt 4 millió, azaz 16,700Ft/hó. (Akik nem olvasták a könyvem, azoknak röviden: az ingatlanra folyamatosan költeni kell, hogy ne romoljon az állapota: rendszeresen festeni kell, időnként kis és időnként nagy felújítást kell végezni – ennek a költsége az amortizáció, ami a szakirodalom szerint átlagosan 3%)
Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben a bérlés esetén egyetlen kiadás a bérleti díj (a közműveket egyik esetben sem számoltam). Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20x12x50.000=12.000.000Ft.
A két modell közt látszólag nincs nagy különbség: Az egyik költött 24,4 milliót 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta átlagosan 86.800Ft-ot) és maradt egy tízmilliós lakása. A másik csak 12 milliót költött (havonta 50.000Ft-ot), de nincs a végén semmije.
KN: Van néhány kis hiba a kalkulációban:
- A lakás 20 év múlva nem 10 milliót fog érni, pesszimista számítás szerint reálértéken talán igen.
- A hiteltörlesztés futamidejének második felében a havi 70e Ft (Ft alapú hitelnek ennyi most a törlesztő részlete az említett összegre vetítetten) jelentősen kisebb terhet fog jelenteni, mint a kezdeti időszakban.
- A bérleti díjak évről évre növekedni fognak, ez már történelmi tény és nem valószínű, hogy ez a jövőben másként lesz.
Mit fog tenni a reformerünk azzal a megspórolt pénzével, amennyivel neki kevesebbe került a lakhatása? Itt két út lehetséges. Ha nem jól bánik a pénzzel, ha az ősember dolgozik a pénztárcájában, akkor havonta az a 36.800Ft, amivel neki az egész kevesebbe került, úgy fog elszivárogni, hogy észre sem veszi. És akkor tényleg rosszabbul jár, mint aki kényszerből, fogcsikorgatva minden hónapban kifizette a banknak a törlesztő részleteket.
KN: Biztos vagyok benne, hogy a bérlők 98%-a így fog járni.
De lehet, hogy egy pénzügyileg művelt emberünk van, aki képes ezt a megtakarítást normálisan felhalmozni és befektetni. Hozzuk közös nevezőre: ő befektetett az elején 3,6 milliót (ennyit nem kellett a lakás kezdő költségére költenie) majd havonta a megspórolt 36,800Ft-ot is hozzárakta. Mit kapunk így a végén? Végigfuttattam a szimulációt egy valódi termékkel, költségek és adóterhek levonása után, az eredmény reálértékben: 61 896 289 Ft. Ebből 6db ilyen lakást is vehetünk, nem egyet! (Ha egyáltalán akar még saját inatlant... ) Ha nem ingatlant veszünk, akkor is elindíthatja a gyerekeit az életben és/vagy egy igen bőséges tőkejövedelemre is telik. 62 millióból havi 413.000Ft járulék vehető ki, mindhalálig.
KN: Kíváncsi lennék én arra a valódi pénzügyi termékre, aminek 20 évre előre Forintra pontosan meglehet becsülni a reálértékét. Gondolkozzunk fordítva, nézzük meg, hogy az elmúlt 20 évben hogyan teljesítettek a befektetési alapok. A gond ott van, hogy nagyon kevés befektetési alapot lehet találni, ami túlélte az elmúlt 20 évet, de azért lehet néhányat. Az egyik legrégebbi és talán a legsikeresebb Warren Buffet befektetési alapja, melyet András is előszeretettel emleget éves szinten átlagosan pár százalékkal teljesítette túl az inflációt, de nála is voltak gyengébb periódusok és egy-két negatív előjelű év.
De ez még rendben is van, az ingatlanbefektetések mellett én is lelkes híve vagyok a pénzügyi befektetéseknek, jelenleg is vannak részvény és devizapiaci befektetéseim amerikai, svájci, ausztrál és magyar brókercégeknél, tehát nem vagyok egy elvakult ingatlan hívő. A problémát a pénzügyi világ bizonytalansága és gyenge lábon állása jelenti, valamint a pénz virtuális volta. Osztom azoknak a szakértőknek a véleményét, akik azt mondják, hogy öngyilkosság pusztán pénzügyi befektetésekbe fektetni. Aki így tesz könnyen azon veheti észre magát, hogy a megspórolt reálértéken 61 millió Ft ma van, holnap meg talán már nincs is. Ez az oka, hogy én rendületlenül befektetek ingatlanokba és nemesfémekbe is, mivel egy hiperinfláció ezeket az eszközöket nem fogja tudni elpusztítani, egy gazdasági válság lecsengése után ezek a tárgyak valódi értékekkel fognak bírni.
De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról...
KN: Ez körülbelül úgy hangzott, mintha András azt mondta volna, hogy az ingatlanbefektetésekkel szemben a pénzügyi befektetések értéke csak fölfele mozog. Csak egy hazai példa: OTP, de számos nemzetközi példát is lehetne hozni, az árfolyama a közelmúltba a töredékére zuhant, egy ingatlan befektetésnél ilyen mértékű áresés elképzelhetetlen.
És igen, az ingatlanpiacnak is van hullámzása, a kínálati és keresleti piacok váltják egymást, melyek az árakat vagy mérséklik vagy felhajtják, hasonlóan a tőzsdéhez.
Ha az értékpapírpiacra igaz, hogy a mélyponton kell vásárolni, akkor az ingatlanpiacra nem ugyanazok a szabályok érvényesek?
Hiányoltam a cikkből, hogy az ingatlan mint potenciális befektetés, melyet bérbe adhatunk vagy eladhatunk szóba sem került. Egyetértek abban, hogy a saját otthonunk az esetek többségében nem minősül befektetésnek, legalábbis addig, ameddig el nem adjuk.
Tanulság: Mint Kiosaky híres könyvében mondja: "A világon a legdrágább dolog pénzügyileg műveletlennek maradni." Erre ez igen szép példa. Mindenki eldöntheti, érdemes-e megtanulni a modern pénzügyeket, vagy a régi hagyományokat követni.
KN: Gratulálok, bölcs dolog egy ingatlanbefektetések ellen érvelő cikk végén egy profi ingatlanbefektetőt idézni. Ebből is látszik, hogy mindenki azt hall ki egy mondatból amit hallani szeretne.
