2010. szeptember 17., péntek

Esik a svájci frank

A svájci jegybank bejelentette, hogy nem emel kamatot, a befektetők egy része az alacsony profit miatt eladta frankeszközeit, gyengítve ezzel a devizát.
Ha még több befektető dönt a frankeszközöktől való megszabadulás mellett, tovább eshet a deviza árfolyama, segítve ezzel a devizahitelesek terhein.

2010. szeptember 16., csütörtök

miért akadtak ki a forinthitelesek a frankhitelesek megsegítésén

A frankhitelesek vállalták a kockázatot, hogy az árfolyam rossz irányba változik, és élvezte az előnyét ha jó irányba. Mindezek melett a kockázatvállalásáért a bankok megfizették alacsonyabb törlesztőrészlettel és kamattal.
A forinthitelesek felárat fizettek magasabb törlesztőrészlet és kamatok formájában azért, mert nem vállaltak árfolyam kockázatot. Jogosan van felháborodva, hogy ő sok éven keresztül feleslegesen fizetett ki akár több százezer forintot.

A gazdasági válság és a leépítések mindkét hitelest érintették, a forintosoknak is ugyanolyan nehéz fizetniük a részleteket.

2010. szeptember 13., hétfő

Hogyan zajlik a végrehajtás.

1., A bank, megpróbál megegyezni, felajánlhat fizetési könnyítést(törlesztőrészlet csökkentést, futamidő meghosszabbítást,törlesztés felfüggesztését...)

2., Ha nem sikerül megegyezni a bank felmondja a hitelszerződést, ez bankonként változó, de a legtöbb bank 90 napon túli nem fizetés esetén teszi meg.

A bankok számára a legvégső lehetőség a szerződés felmondása, ezzel egy fejőstehenüket vágják le.

3., Amennyiben a bank felmondja a szerződést kerül sor a végrehajtásra, ezt végezheti a bank is, de el is adhatja a követelést egy Faktoringcégnek.

Tipp: Ha végképp nem látunk megoldást rá, hogy fizessük a törlesztéseket, próbálkozzunk saját magunk a lakás eladásával,íg magasabb esélyünk van az ingatlan magasabb áron történő értékesítésére.

Lakásvásárlás önerő nélkül.

A napokban vagyunk túl egy önerő nélküli lakásvásárláson.
Az önerő nélküli vásárlásnak általában egy oka van, hogy nem rendelkezünk megfelelő mennyiségű pénzel a hitelhez.

Az új Jelzáloghitel szabályozás nem éppen vásárlóbarát, de akkor hogyan is lehetne kivitelezni a dolgot.

A vásárlásnál a fedezetet a vásárolandó lakás biztosította, és mivel a házra igencsak ráfért a felújítás, így a szülői házra egy jelzáloghitel lett felvéve.

A második jelzáloghitellel sikerült kijátszani az önerőt, és még a lakás felújítására is volt megfelelő anyagi fedezet.

A hitelek törlesztőrészletei persze jóval meghaladják azt a szintet melyet az új jelzálogszabályzás lehetővé tesz, de nem okoz problémát, mert a valós jövedelmek jóval magasabbak mint a bérpapíron lévő összeg.


A lakásvásárlást bár megnehezítették, de egy kis segítséggel meg lehet kerülni a rendszert, de csak óvatosan, mert probléma esetén mind a 2 fedélt elviheti a bank.

Sok sikert a lakásvásárlóknak.

2010. július 7., szerda

Lakásbérlés vs. saját tulajdonu lakás

Egy érdekes vita, egy pénzügyi tanácsadó és egy ingatlanbefektető között.

Most TILOS ingatlant vásárolni!

Több olvasónktól megkaptam Dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó cikkét, amivel kapcsolatban a véleményemet kérték. Az említett cikk Andrásnak egy hírlevelében jelent meg a közelmúltban, és a fő mondanivalója, hogy a pénzügyileg művelt emberek nem vesznek saját tulajdonú ingatlant, hanem inkább bérelnek, mert az kifizetődőbb. Lássuk az érveket és ellenérveket, a megjegyzéseimet vastag betűkkel beleírtam András cikkébe, remélem, hogy nem sértem meg azzal, hogy nem vagyunk egy véleményen.

Íme az cikk:

dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó hírlevele

Köszöntöm az árvíz sújtotta májusban hírlevelem olvasóit!

Nagyon sok előadást tartunk magam és kollégáim szerte az országban, de meg kellett figyelnünk, hogy az ingatlan témájú előadásaink mindig kiemelkedően sok látogatót hoznak. Például a "Most TILOS ingatlant vásárolni!" című előadásunkat kollégáim már nyolcszor tartották meg, és még mindig telt házzal.

KN: Kár, hogy nem értesültem az előadásról korábban, komoly hibát követtem el (legalább is András és tanítványai szerint), még csak a 2010-es év első felénél tartunk és már a 15. lakóingatlan vásárlásánál tartok. Gyorsan szólok az amerikai Mike Summey-nak is, a Hétvégi Milliomos Ingatlanbefektetési titkai című könyv szerzőjének, hogy álljon le, a múlt hónapban már megint vett nyolcat (kb. 600 bérbe adott ingatlanegységgel rendelkezik). Az USA-ban sokkal komolyabb áresések voltak, mint hazánkban. Ez a Mike nem olvas újságot? Dr. Tóth András cikke biztos elkerülte a figyelmét.


Nem véletlenül, a magyarok számára az ingatlan kulcskérdés. Világbajnokok vagyunk több ingatlannal kapcsolatos kérdésben is. Nálunk a világon a legnagyobb a saját tulajdonú lakások aránya, ugyanakkor mi költözünk a legkevesebbet életünk során.


Most azonban valami változik.


Ingatlan vallásháború


Nagyon furcsa jelenség alakult ki napjainkban. Egy teljesen új "vallás" jelent meg az ingatlanok kérdésében – az utóbbi időben sorban jártak nálam olyanok, akik a korábbitól gyökeresen eltérő új elveket vallanak. Nézzük meg, milyen elképzelések küzdenek egymással!


Az egyik oldal a konzervatív ingatlan hívő felfogás. Véleményük szerint az egyetlen érték, amit az ember igazán megszerezhet az életben, az az ingatlan. "Csak az a biztos ami megfogható!" – hallottam nemegyszer. Ezek közül is az első az ember saját lakása, háza, ami természetesen a saját tulajdonában kell lennie.


Ez a nézet nagyon elterjedt Magyarországon – hiszen ahogy a könyvemben is írtam, ma hazánkban a lakosság 93%-a saját tulajdonú ingatlanában lakik. Ez szinte közgazdasági lehetetlen – a fejlett országokban ez az arány 50-60% mindössze, a lakosság majdnem fele bérli a lakását.


Ennek a helyzetnek történelmi okai vannak. Egyrészt a szocializmus idején a vagyonfelhalmozásnak egyetlen módja volt lehetséges – az ingatlan szerzése. Másrészt azok a tömegek, akik a szocializmusban bérlakásokban laktak, a kilencvenes évek elején töredék áron megvásárolhatták ezeket – így szinte nem is maradtak állami bérlakások.


A másik nézet teljesen új. A hívei szerint a saját tulajdonú lakás szükségtelenül drága és komoly veszélyeket hordoz. Például a mostani válság megmutatta, hogy egy hitelre vásárolt lakás egyáltalán nem a mienk. A hirtelen megnövekvő hitelkamatok nagyon sok családot ellehetetlenítettek, így nagyon sok lakás vár árverezésre. Jelenleg 1,1 millió ember van az aktív BAR listán. Egyes becslések szerint a bankok által kényszerértékesítendő (magyarul elárverezendő) lakások száma másfél éven belül 100.000db fölé kerül. Ennél már az is jobb, ha az embernek bérlakása van. Ezért a lakást az embernek bérelni kell.


KN: Valóban átalakulás megy végbe a magyar ingatlanpiacon, nagyon sokan tulajdonosokból bérlők lesznek, mivel a kialakult gazdasági helyzet miatt elveszítették hitelből vásárolt otthonukat és ezzel együtt a hitelképességüket is. Lassan hazánkban is kialakulnak majd ahhoz hasonló tulajdoni arányok, melyeket András a fejlett országok esetében említett. Te melyik oldalon szeretnél állni, aki bérel vagy akitől bérelnek?


Mik a két oldal szubjektív érvei? A konzervatív ingatlan hívők szerint:

  • A bérletre fizetett összeg pénzkidobás, hiszen a bérelt lakás sosem lesz a mienk
  • Ami a saját ingatlan örök érték, mindig lakhatunk benne, ha baj van eladhatjuk, vagy majd öröklik utánunk a következő generáció


Ezzel szemben a reformer bérlés hívők állítása szerint:

  • Az ingatlan megszerzési költségei magasak, bérelni sokkal jobban megéri
  • Nem fenyeget a BAR lista és az árverés rémképe
  • Rugalmasan oda tudunk költözni, ahol munka van, a saját lakás röghöz köt
  • Mindig életállapotunknak megfelelő helyen és módon lakhatunk


Kinek van igaza? Nézzünk egy példát a számokra!

Vegyünk egy 10 milliós lakást.

  • Ennek minimum 30%-a kell jelenleg a megvásárláshoz: ez 3 millió
  • A megszerzés költségei (illeték, ügyvéd) 600.000Ft
  • 20 éves futamidejű kölcsön esetén a 7 millió kölcsönre reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetnünk, ez 16,8 millió (havi 70.000Ft)
  • Húsz évig fizettük az ingatlan amortizációs költségét, minimálisan számoljunk 2%-al, ez 20 év alatt 4 millió, azaz 16,700Ft/hó. (Akik nem olvasták a könyvem, azoknak röviden: az ingatlanra folyamatosan költeni kell, hogy ne romoljon az állapota: rendszeresen festeni kell, időnként kis és időnként nagy felújítást kell végezni – ennek a költsége az amortizáció, ami a szakirodalom szerint átlagosan 3%)
    Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben a bérlés esetén egyetlen kiadás a bérleti díj (a közműveket egyik esetben sem számoltam). Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20x12x50.000=12.000.000Ft.

A két modell közt látszólag nincs nagy különbség: Az egyik költött 24,4 milliót 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta átlagosan 86.800Ft-ot) és maradt egy tízmilliós lakása. A másik csak 12 milliót költött (havonta 50.000Ft-ot), de nincs a végén semmije.


KN: Van néhány kis hiba a kalkulációban:

  1. A lakás 20 év múlva nem 10 milliót fog érni, pesszimista számítás szerint reálértéken talán igen.
  2. A hiteltörlesztés futamidejének második felében a havi 70e Ft (Ft alapú hitelnek ennyi most a törlesztő részlete az említett összegre vetítetten) jelentősen kisebb terhet fog jelenteni, mint a kezdeti időszakban.
  3. A bérleti díjak évről évre növekedni fognak, ez már történelmi tény és nem valószínű, hogy ez a jövőben másként lesz.

Mit fog tenni a reformerünk azzal a megspórolt pénzével, amennyivel neki kevesebbe került a lakhatása? Itt két út lehetséges. Ha nem jól bánik a pénzzel, ha az ősember dolgozik a pénztárcájában, akkor havonta az a 36.800Ft, amivel neki az egész kevesebbe került, úgy fog elszivárogni, hogy észre sem veszi. És akkor tényleg rosszabbul jár, mint aki kényszerből, fogcsikorgatva minden hónapban kifizette a banknak a törlesztő részleteket.


KN: Biztos vagyok benne, hogy a bérlők 98%-a így fog járni.

De lehet, hogy egy pénzügyileg művelt emberünk van, aki képes ezt a megtakarítást normálisan felhalmozni és befektetni. Hozzuk közös nevezőre: ő befektetett az elején 3,6 milliót (ennyit nem kellett a lakás kezdő költségére költenie) majd havonta a megspórolt 36,800Ft-ot is hozzárakta. Mit kapunk így a végén? Végigfuttattam a szimulációt egy valódi termékkel, költségek és adóterhek levonása után, az eredmény reálértékben: 61 896 289 Ft. Ebből 6db ilyen lakást is vehetünk, nem egyet! (Ha egyáltalán akar még saját inatlant... ) Ha nem ingatlant veszünk, akkor is elindíthatja a gyerekeit az életben és/vagy egy igen bőséges tőkejövedelemre is telik. 62 millióból havi 413.000Ft járulék vehető ki, mindhalálig.


KN: Kíváncsi lennék én arra a valódi pénzügyi termékre, aminek 20 évre előre Forintra pontosan meglehet becsülni a reálértékét. Gondolkozzunk fordítva, nézzük meg, hogy az elmúlt 20 évben hogyan teljesítettek a befektetési alapok. A gond ott van, hogy nagyon kevés befektetési alapot lehet találni, ami túlélte az elmúlt 20 évet, de azért lehet néhányat. Az egyik legrégebbi és talán a legsikeresebb Warren Buffet befektetési alapja, melyet András is előszeretettel emleget éves szinten átlagosan pár százalékkal teljesítette túl az inflációt, de nála is voltak gyengébb periódusok és egy-két negatív előjelű év.


De ez még rendben is van, az ingatlanbefektetések mellett én is lelkes híve vagyok a pénzügyi befektetéseknek, jelenleg is vannak részvény és devizapiaci befektetéseim amerikai, svájci, ausztrál és magyar brókercégeknél, tehát nem vagyok egy elvakult ingatlan hívő. A problémát a pénzügyi világ bizonytalansága és gyenge lábon állása jelenti, valamint a pénz virtuális volta. Osztom azoknak a szakértőknek a véleményét, akik azt mondják, hogy öngyilkosság pusztán pénzügyi befektetésekbe fektetni. Aki így tesz könnyen azon veheti észre magát, hogy a megspórolt reálértéken 61 millió Ft ma van, holnap meg talán már nincs is. Ez az oka, hogy én rendületlenül befektetek ingatlanokba és nemesfémekbe is, mivel egy hiperinfláció ezeket az eszközöket nem fogja tudni elpusztítani, egy gazdasági válság lecsengése után ezek a tárgyak valódi értékekkel fognak bírni.


De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról...


KN: Ez körülbelül úgy hangzott, mintha András azt mondta volna, hogy az ingatlanbefektetésekkel szemben a pénzügyi befektetések értéke csak fölfele mozog. Csak egy hazai példa: OTP, de számos nemzetközi példát is lehetne hozni, az árfolyama a közelmúltba a töredékére zuhant, egy ingatlan befektetésnél ilyen mértékű áresés elképzelhetetlen.


És igen, az ingatlanpiacnak is van hullámzása, a kínálati és keresleti piacok váltják egymást, melyek az árakat vagy mérséklik vagy felhajtják, hasonlóan a tőzsdéhez.


Ha az értékpapírpiacra igaz, hogy a mélyponton kell vásárolni, akkor az ingatlanpiacra nem ugyanazok a szabályok érvényesek?


Hiányoltam a cikkből, hogy az ingatlan mint potenciális befektetés, melyet bérbe adhatunk vagy eladhatunk szóba sem került. Egyetértek abban, hogy a saját otthonunk az esetek többségében nem minősül befektetésnek, legalábbis addig, ameddig el nem adjuk.


Tanulság: Mint Kiosaky híres könyvében mondja: "A világon a legdrágább dolog pénzügyileg műveletlennek maradni." Erre ez igen szép példa. Mindenki eldöntheti, érdemes-e megtanulni a modern pénzügyeket, vagy a régi hagyományokat követni.


KN: Gratulálok, bölcs dolog egy ingatlanbefektetések ellen érvelő cikk végén egy profi ingatlanbefektetőt idézni. Ebből is látszik, hogy mindenki azt hall ki egy mondatból amit hallani szeretne.


Ha úgy döntesz, hogy megfogadod András és tanítványai útmutatásait és inkább bérlő szeretnél lenni, csak bátorítani tudlak, elárulom, hogy én a cikk ellenére is tervezek még újabb bérbeadási célú ingatlanvásárlásokat, lesz hely számodra is és persze Andrást sem fogom elküldeni, ha érdeklődik valamelyik ingatlanom bérlése iránt.

2010. július 6., kedd

Svájci frank hitel, átváltása forint hitelre? – Ez most egyáltalán nem jó ötlet
A frankhitel átváltása forintra azt jelenti, hogy az adós forint hitelt vesz fel, majd az így kapott forintokat átváltja svájci frankra és a CHF hitelét ebből visszafizeti. Ha ez tömegesen történik, akkor az óriási svájci frank keresletet eredményez, ami tovább erősíti a frankot.
Itt még nem áll meg a folyamat. Ha a CHF erősödik, akkor a forint ugyebár gyengül. Ez nem fog tetszeni azoknak a külföldi befektetőknek, akik államkötvények vásárlásával finanszírozzák a magyar költségvetés hiányát. Hiszen, az ő nyereségük forintban képződik. Csak magasabb kamatszint mellett lesznek hajlandóak magyar állampapírt vásárolni. A magasabb kamatszint természetesen magasabb forinthitel kamatokat is jelent.
Így azok, akik a hitelüket átváltották forintra, nem elég, hogy egy magas árfolyamveszteséget könyveltek el az átváltáskor, de kénytelenek lesznek a forinthitel növekvő kamatterheit is viselni.
Ebben a fázisban újra csábító lesz a CHF alapú hitel, hiszen a kamat sokkal alacsonyabb. Sokan elcsábulnak és felveszik a CHF alapú hitelt, (hacsak a kormány meg nem szünteti) ezért újra gyengülni fog a svájci frank. Ettől átmenetileg tovább csökkennek a törlesztőrészletek. Ugyanez történt két évvel ezelőtt. Akkor ugye virágzott a frankhitelezés és azért gyengült a CHF mert hatalmas mennyiségű hitelfelvétel miatt, nagyon sok frankot váltottak forintra.
Ha pánikot kivonjuk a képletből, akkor gyorsan belátható, hogy a devizahitel még most is olcsóbb, mint a forinthitel. Az elmúlt években meg jelentősen olcsóbb volt. A svájci jegybank alapkamata most 0,75%. A forint alapkamata 5,25%, de nem olyan rég még 10% környékén volt. (Az számomra is rejtély, hogy ezekből a kiindulási adatokból, hogyan lesznek 8-15%-os hitelkamatok. Valamiből a bankoknak is élni kell.
Akkor mégis mit tegyek?
A hozzászólásokból azt látom, sokan forintban törlesztik a devizahitelüket. Ezzel szemben jelentős megtakarítást jelent, ha a hitel devizanemében törleszt.
Ugyanis a bankok a forint-törlesztéseket a saját árfolyamtáblájuk alapján váltják át a hitel devizájára. Ami CHF esetén 5-10Ft-tal magasabb árfolyam, mint egy pénzváltónál. Ezzel az egyszerű trükkel , akár 5%-kal csökkenthető a havi törlesztőrészlet. A devizahitel forintra váltásával én óvatos lennék ilyen magas árfolyam mellett.

2010. június 22., kedd

Retteghetnek a frankhitelesek?

"A svájci jegybank nem tartja már túlzottnak a svájci frank eddigi felértékelődését, és nagyobb szerepet enged az árfolyam kialakításában a piaci tényezőknek" portfolio.hu.

A svájci gazdaság a vártnál dinamikusabban áll talpra, a szakértők már 2%-os GDP növekedésre számítanak, az eddigi 1,5% helyett, ezért csökkent annak a veszélye, hogy az erős frank megakasztja az exportot.

A devizahiteleseknek ez rossz hír, még ha a forint erős is marad, a frank erősödése miatt a törlesztőrészletek nem csökkennek. A frank erősödése és egy esetleges forintgyengülés jelentős mértékben növelheti a hitelesek törlesztőrészleteit.

2010. április 2., péntek

Elő vagy utófinanszírozás?

Az előző bejegyzésben leírt két finanszírozási eset nem áprilisi tréfa.

Mekkora eltérés, ugyanazért a lakásért kifizetni vagy 4 Millió forintot, vagy 13 Milliót.

A számok elképesztőek, abban talán egyetértünk, hogy ha megoldod az előfinanszírozást akkor az a 9 Millió forintnak meglenne a helye?

Nagyszüleink még tudták mi az öngondoskodás, ők előbb összeszedték rá a pénzt és utána lett a lakás, mi már megvesszük a lakást és utána valahogy összeszedjük a pénzt rá. természetesen a lakás még nem a mienk, amíg a bank joga van elvenni és akár féláron eladni alólunk.

Önerő nélkül már egyébként sem lehet lakást venni, szép lassan rákényszerülünk alternatív megoldásokat keresni. Persze egy második lakást be lehet vonni fedezetnek. de sok családnak még egy lakása sincs, marad a szülői segítség, az előfinanszírozás, és az egyéb furfangos módszerek.

2010. április 1., csütörtök

Lakástakarékpénztár

A jelzáloghitel felvétel szigorítása, következtében egyre nagyobb figyelem fordult a lakás előtakarékoskodás felé.

Amiért nagyon előnyös a lakástakarék-pénztár(LTP):
-Állami támogatás, évente a befizetett összeg 30%-a (maximum 72 000), családon belül több szerződés kötésével több állami támogatás hívható le.
-Szemtelen jó hitel Forint alapú FIX törlesztőrészletű alacsony kamatú(THM: 5,12-5,22%)

Ha ilyen jó a LTP akkor miért nem így vásárolnak lakást az emberek.

Már sokan így vásárolnak(több mint 1 millió ember már), a többiek inkább a Bankokat gazdagítják. Nem szeretnék bankárgyűlölőnek tűnni, sajnálom is őket, havi 6-700 000 Ft-os fizetésből nem lehet jómódúan élni.Szerencsétlenségükre rengeteg minimálbér közeli család inkább a bankárok zsebét tömi.

Nézzük menyivel tömik meg azokat a zsebeket.

Példának egy 5 Millió forintos családi házat hozok fel(vidéki srác vagyok)

Finanszírozás Forintalapú Jelzáloghitelből:

360 hónapig(30 év) 38 665 Ft

A lakás teljes vételára: 13 919 400

Finanszírozás LTP-al:

95 Hónapig 16 000 Ft +
121 Hónapig 20 938

A lakás teljes vételára: 4 053 498

Az összeg amivel a bankárok zsebét megtömik: 9 865 902 Ft

Már csak egy kérdés maradt, ez a majd 10 millió forint hol mutatna jobban a bankár vagy a családod zsebében?

Ha úgy gondolod a családodéban kommentbe vedd fel velem a kapcsolatot, ha a bankároknak adnád oda akkor menj be a bankba.

2010. március 21., vasárnap

Lízing

A Forint alapú jelzáloghitel a lakás értékének a 75%-a lehet maximum, lízing esetében 80%.

A lízing és a jelzáloghitel között a különbség a tulajdonlás. Jelzálognál a hitelfelvevő az ingatlan tulajdonosa, míg lízingnél a lízingelő cég.
A lízingelt ingatlan a lízing végén(futamidő vége) kerül a lízingelő(lakásvásárló) birtokába, a jelzáloghitelnél az ügyfél nevén van, de elidegenítési tilalom terheli.


Jelzáloghitel esetén a futamidő elején, lízingnél pedig a végén kell eleget tenni az illetékfizetésnek.

Ha a lízing futamideje alatt változik a lízingbevevő személye, nem kell illetéket fizetni!

2010. március 16., kedd

Kilakoltatási moratórium van mégis kitettek a lakásomból.

A kilakoltatási moratórium csak a bírósági kilakoltatásokra érvényes.
A bankok a bajba került hitelesek ellen indít bírósági eljárást, hanem egyszerűen eladja a követelést egy erre szakosodott pénzügyi szolgáltató és követeléskezelő cégnek.

A fent említett esetre sajnos nem vonatkozik a kormányrendelet.

A legnagyobb gond persze a követeléskezelők hozzáállása, akiknek az érdeke, hogy minél hamarabb és minél nyomottabb áron jussanak hozzá az ingatlanhoz.

2010. március 13., szombat

Állami segítségnyújtás

Bizonyára már hallottál az állami segítségnyújtásról, amelyben a bajba jutott lakáshiteleseknek próbálnak segíteni.


Hogy kik jogosultak a támogatásra alább megtudhatod.

A támogatást azok vehetik igénybe, akik 2008 szept. 30. után nem a munkavállaló hibájából szűnt meg a munkaviszonya(a közös megegyezéssel megszűnt nem) és álláskeresőnek minősülnek.
Rajtuk kívül akiknek csökkenő jövedelme miatt fizetési nehézségekkel küzdenek.

A feltételeknek megfelelt személyek a hitelüket folyósító banktól kérhetik az áthidaló kölcsönt, melynek 70-80%-át az állam fizeti helyettük, így vállal kezességet a hitel mögé.
Akiknek a munkaviszonya megszűnik minimum 10 000Ft törlesztést kell vállalniuk(életbiztosítással kombinált hitel esetén minimum a biztosítás díját fizetni kell).

Az áthidaló kölcsön esetén a bank csak kamatot számíthat a kamat megfizetése a 24. hónap letelte után válik esedékessé.A kölcsönszerződést legkésőbb 2010. június 30-ig kell megkötni a bankkal.

A jogosultsági feltételek munkanélküliek esetében:

  • álláskereső státusz igazolása
  • az igénylők lakcíme a fedezetül felajánlott ingatlan legyen
  • igazolás, hogy a munkaviszony 2008. szeptember 30. után szűnt meg a munkáltató hibájából
  • az igénylőnek és házastársának nem lehet egyéb más ingatlana
  • igazolás, hogy a hitelszerződésben vállalt kötelezettségeinek az igénylő eleget tett
  • az eredeti kölcsönösszeg nem lehet több, mint 20 millió forint
  • az ingatlan maximum 30 millió forint értékű lehet

A jogosultsági feltételek csökkent jövedelműek esetében:

  • a háztartást a bank jelenleg is hitelképesnek minősíti
  • az igénylő és a vele egy háztartásban élők nem szerepelhetnek a KHR-ben
  • igazolás, hogy a hitelszerződésben vállalt kötelezettségeinek az igénylő eleget tett
  • a lakáshitel első, nem akciós vagy a jelenlegi törlesztő részlete nem lehet több, mint a háztartás havi nettó jövedelmének 40%-a
  • az igénylőnek és házastársának nem lehet egyéb más ingatlana
  • az ingatlan maximum 30 millió forint értékű lehet,
  • a kiadások a jövedelemhez viszonyítottan legalább 25%-kal nőttek
  • az eredeti kölcsönösszeg 5 főnél kevesebb háztartás esetén nem lehet több mint 10 millió forint, 5 főnél nagyobb háztartás esetén maximum 20 millió forint lehet
  • az igénylőnek és a vele egy háztartásban élőknek a lakóhelye legalább egy éve (vagy a jelzáloghitel szerződés megkötése óta) a fedezetül felajánlott ingatlan


A feltételek változhatnak, részletes tájékoztatót a bank, valamint az önkormányzati hivatal adhat.

Néhány lehetőség bajbajutott hiteleseknek

Megnőtt a devizahiteled törlesztőrészlete?

Az árfolyamváltozások miatt a devizahitelesek foghatják a fejüket, a gyengélkedő forint miatt. Sok családnak már igen komoly terhet jelent a megnövekedett törlesztőrészletek kifizetése. Vannak lehetőségek a terhek könnyítésére, de soha ne várd meg míg már végképp nem tudsz törleszteni.

Sokan várnak a végsőkig, majd mikor már nem tudnak fizetni a bank segítségére várnak, aki már nem látja a fizetési hajlandóságot.


Néhány lehetőség a terhek könnyítésére:

1., A deviza alapú hitel átváltása forintalapúra:

A médiába sokat hangoztatták, nagy előnye, hogy stabil a törlesztőrészlet, az állami közbelépés miatt a szerződésmódosításért nem kell külön díjat fizetni. Aminek talán örülhetnénk is, de amint átváltjuk, realizáljuk a veszteséget.

pl: Ha 140 Ft os árfolyamon vettünk fel 10M hitelt, 210-es árfolyamon majdnem 15M forintra rúgna a tartozásunk.

2., Futamidő meghosszabbítás

Ha nem akarod a veszteséget elkönyvelni, lehetőséged van kérni a hitel futamidejének hosszabbítását, amennyiben még beleférsz a bank által meghatározott életkor szabályba.

3., Kérd a jelzáloghiteled átütemezését a banktól.

A bankok hajlamosak a kompromisszumokra, főleg most amikor rengeteg hitel dőlne be. Fontos, hogy a bank lássa a fizetési hajlandóságot.

átmeneti ideig (ált. fél év) kérheted a hitel tőketörlesztésének felfüggesztését, természetesen a kamatot fizeted a banknak.

4., Állami segítség

Az aktuális állami segítségről érdeklődhetsz a polgármesteri hivatalban.

5., Add el az ingatlanodat mielőtt elárverezik.

Ha nem szeretnéd, hogy az ingatlanod mélyen áron alul találna új tulajdonost, jobban jársz ha magad próbálod meg az ingatlan értékesítését. A bank az ingatlanodat akár féláron is értékesítheti, hogy mihamarabb a pénzéhez jusson.

Ha találsz egy ingatlanbefektetőt, ők elég rugalmasak, de tudnod kell, hogy ők a profitért vásárolnak.
Egy megfelelő befektető megtalálásakor akár a lakásban is maradhatsz albérlőként, de akár idővel vissza vásárolhatod az ingatlant, esetlegesen az albérleti díj egy részét be is számolják a vételárba. Akár olyan megoldás is születhet amely egy bankkal nem lenne lehetséges.
Ha befektetőt keresel abban tudok segíteni, kommentbe add meg az elérhetőségedet és felveszem veled a kapcsolatot.

Fizetési hajlandóság

A bankok rugalmasak, nekik kihelyezett hitelekre van szükségük amelyeket rendesen fizetnek, ők ebből élnek. A bankok számára a jelzálog bedőlések veszteséget jelentenek, és pozitívan állnak hozzá, ha a bajban lévő lakáshiteles jelét adja a probléma megoldásának.

Ha észrevesszük a fizetési nehézségeket próbáljunk egyeztetni a bankkal egy kompromisszumos megoldásban. Mint fentebb említettem a bankok pozitívan állnak a helyzethez, feltéve ha hajlandóak vagyunk megtenni az első lépéseket. Ne dugjuk a fejünket a homokba várva a csodát/sült galambot/lottóötöst, legyünk kezdeményezők és keressük a hitelezőnket.

Fizetési nehézségek

Mostanában sok családdal találkoztam, akiknek gondot okoz/okozott a jelzáloghitelük törlesztőrészletének emelkedése.
Néhány család közülük elveszítette az otthonát és kénytelen a szülőknél meghúzni magát.

A következő néhány bejegyzésben szeretnék bemutatni pár megoldást.